Acheter un bien immobilier, le rénover et le revendre est devenu un véritable phénomène ces dernières années, en particulier chez les investisseurs immobiliers. Bien que cela puisse sembler être une activité lucrative, il est important de comprendre les répercussions financières de ce procédé avant de se lancer.
Frais de notaire, droits d’enregistrement et précompte immobilier
L’achat d’un bien immobilier nécessite un investissement financier important. Que ce soit en utilisant vos fonds propres ou en souscrivant un prêt immobilier, il est important de savoir que les coûts ne se limitent pas seulement au prix d’achat du bien. Il y a des coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, les droits d’enregistrement et le précompte immobilier. Il est important de prendre en compte tous ces coûts pour savoir si l’investissement est viable.
Fixer un budget de rénovation
Entamer une rénovation peut très vite être coûteuse. Il est donc important de se fixer un budget précis et de s’y tenir autant que possible. Les coûts peuvent facilement s’envoler si vous ne suivez pas de près vos dépenses. Les travaux peuvent inclure l’installation d’une nouvelle cuisine, le rafraîchissement de la salle de bains, la réparation de la toiture ou de la plomberie, ainsi que la réparation des sols et des murs.
Vous devez également prendre en compte le temps et les coûts de main-d’œuvre. Si vous n’êtes pas un bricoleur expérimenté, vous devrez probablement embaucher des professionnels pour effectuer vos travaux. Le coût de la main-d’œuvre est élevé et il est important de le prendre en compte lors de l’établissement de votre budget.
Droits d’enregistrement
L’inflation des prix de l’immobilier n’a pas encore suffisamment augmenté pour couvrir les droits d’enregistrement que vous avez payés lors de l’achat de votre bien. Cela signifie que, lors de la revente d’un bien, les droits d’enregistrement ne sont souvent pas amortis. Il est important de mentionner que les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% du prix de vente en Région wallonne.
Vous pouvez tout de même récupérer une partie des droits d’enregistrement
Cependant, vous pouvez récupérer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition si vous revendez votre bien dans les deux ans suivant l’achat. En Wallonie, vous pouvez récupérer 3/5 des droits d’enregistrement. Pour être éligible à cela, l’acte de revente doit avoir été effectué dans les deux ans suivant l’achat et vous ne devez pas avoir bénéficié d’un taux réduit lors de votre acquisition.
Et concernant l’abattement ?
Lors d’une revente rapide, vous devrez le rembourser si vous avez bénéficié d’un abattement sur ces droits d’enregistrement. Si vous ne respectez pas la condition qui vous fait bénéficier de cet avantage fiscal, c’est-à-dire être domicilié dans le bien pendant au moins 3 ans en Wallonie, vous devrez rembourser l’abattement, sauf en cas de force majeure. En Wallonie, l’abattement s’applique sur les 20 000 premiers euros du prix d’achat. Par conséquent, si vous avez bénéficié de cet avantage fiscal, vous devrez rembourser 2 500 euros en Wallonie.
La prime habitation
La prime habitation est une aide financière qui peut être obtenue auprès de la Wallonie pour entreprendre des travaux avec un objectif d’économie d’énergie et de rénovation d’un logement. Pour bénéficier de cette prime, vous devez respecter l’ordre des travaux qui vous sera recommandé par un auditeur logement, agréé par la Wallonie. Cet auditeur mettra en évidence des problèmes auxquels il conviendrait de remédier dans votre habitation. Cette analyse vous dira par où commencer pour améliorer votre logement.
En Wallonie, vous devez vous engager à rester domicilié dans le bien pendant 5 ans pour bénéficier de cette prime habitation. Ce délai débute après la date de l’enregistrement du premier rapport de suivi des travaux.
Taxe sur la plus-value
Si vous revendez votre habitation avec un bénéfice, vous n’aurez pas à payer de taxe sur la plus-value immobilière si votre bien est considéré comme votre résidence principale ou si vous l’avez hérité. Cependant, pour les autres cas tels que les résidences secondaires ou les investissements, une taxe de 16,5% s’applique pour les ventes effectuées dans les 5 ans suivant l’achat.
En conclusion, il est important de garder à l’esprit que récupérer le prix d’achat initial, ainsi que les frais d’acte et les coûts de rénovation lors d’une revente immobilière, est une situation rare. Bien que la rénovation puisse augmenter la valeur de la propriété, il est essentiel de peser les coûts et les avantages pour éviter de se retrouver avec des pertes importantes. En fin de compte, il est crucial de bien planifier et d’être réaliste quant aux attentes de rentabilité avant de se lancer dans un projet de rénovation immobilière.