Nouveau certificat PEB en Wallonie : qu’est-ce qui change pour vendre ou acheter un bien ?

Ce qui change concrètement dans le certificat PEB wallon

La réforme porte sur le contenu et la présentation du document, pas sur le principe. Le certificat reste établi par un certificateur agréé et demeure obligatoire avant toute mise en vente ou en location d’un logement.

Un parcours de rénovation indicatif vers le label A

C’est la nouveauté principale. Le certificat présente désormais les principales améliorations énergétiques envisageables, l’ordre dans lequel elles pourraient être menées et leur impact attendu sur le label. Un bien classé E ne se résume donc plus à une lettre : l’acquéreur voit d’un coup d’œil quels postes (toiture, murs, châssis, sols, installations techniques) pèsent le plus dans le résultat. L’Union des Villes et Communes de Wallonie détaille le contenu de cette nouvelle version dans son analyse.

Une estimation de coût, mais pas pour tous les biens

Pour certaines catégories de bâtiments, le parcours s’accompagne d’une estimation indicative du coût des travaux, sous forme de fourchettes. Pour une maison unifamiliale, l’analyse porte sur l’ensemble du bâtiment. Pour un appartement ou un logement raccordé à des installations collectives, le certificat ne fournit pas d’estimation budgétaire, une partie des travaux dépendant de décisions prises à l’échelle de la copropriété.

Photovoltaïque : deux labels au lieu d'un

Le certificat distingue désormais le label réel du logement et celui qu’il obtiendrait sans tenir compte de la production d’électricité renouvelable. La lecture est plus honnête : elle sépare la performance intrinsèque du bâti de l’apport des panneaux. Le document mentionne également la part d’énergie renouvelable produite sur place et les émissions de CO2 liées à l’utilisation du logement.

Ce qui ne change pas pour les vendeurs

Point important, souvent mal compris : Cette nouvelle version ne modifie pas les règles applicables. Les certificats en cours de validité le restent jusqu’à leur échéance réglementaire. Les obligations liées à la vente et à la mise en location, ainsi que les informations à reprendre dans les annonces immobilières, demeurent inchangées.

Autrement dit, inutile de faire refaire un certificat encore valable. En revanche, si vous devez en établir un pour une mise en vente prochaine, vous recevrez d’office le nouveau format, avec les informations supplémentaires qu’il contient.

Vendeurs : anticiper la lecture du nouveau certificat

Le parcours de rénovation transforme un chiffre abstrait en programme de travaux lisible. C’est une opportunité pour le vendeur préparé, un risque de négociation pour celui qui découvre son certificat le jour de la première visite.

Un bien de caractère ne s’achète pas sur son label, et l’acquéreur de ce type de patrimoine intègre depuis toujours une part de travaux dans son projet. Mais la discussion se déplace. Un parcours de rénovation qui chiffre plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux, sans que personne ne le remette en perspective, pèse lourd pendant une visite. Mieux vaut une lecture argumentée du document qu’un simple « c’est ancien, c’est normal ».

Rénover avant de vendre, ou vendre en l'état ?

Il n’y a pas de réponse unique. Certains postes améliorent le label pour un investissement contenu et se récupèrent au prix de vente. D’autres, plus lourds, sont rarement rentables pour un vendeur et intéressent davantage l’acquéreur, qui les intègrera dans son propre projet et son plan de financement. L’arbitrage dépend du bien, du profil d’acheteur visé et de l’état du marché local.

C’est précisément le type d’analyse que nous menons lors d’une expertise préalable à la mise en vente. Notre principe reste le même depuis toujours : une estimation juste plutôt qu’une valeur flatteuse. Un prix surévalué que le certificat vient contredire pendant les visites coûte des mois de commercialisation et, au bout du compte, une décote plus forte que celle que l’on cherchait à éviter.

Acquéreurs : un outil utile, à condition de bien le lire

Pour un candidat acquéreur, le nouveau certificat répond enfin à la question qui suivait immanquablement l’annonce du label : et concrètement, cela représente quoi ?

Un point de départ, pas un devis

Le parcours de rénovation et les estimations de coût sont générés automatiquement par le logiciel de certification, à partir des caractéristiques observées lors de la visite. Ils offrent une vision standardisée qui ne tient compte ni de vos choix techniques, ni des particularités du bien, ni de votre projet. Comme le rappellent les notaires de Belgique, ce document ne remplace ni une étude technique, ni un devis d’entrepreneur. L’audit Logement reste l’outil de référence pour une analyse personnalisée.

Intégrer la rénovation dans la négociation

Un parcours de rénovation chiffré donne un cadre objectif à la discussion sur le prix. Il permet aussi de hiérarchiser : certains travaux améliorent le confort immédiat, d’autres le label, d’autres encore la valeur de revente. Les trois ne se recouvrent pas toujours.

Un élément parmi d'autres dans une transaction

Le certificat PEB éclaire un aspect du bien. Il ne dit rien de l’urbanisme, des servitudes, de l’état d’occupation ou du potentiel de valorisation, qui pèsent tout autant dans une opération patrimoniale. Pour les biens ruraux et de caractère, ces éléments se combinent et demandent une lecture d’ensemble.

Depuis 100 ans, le Comptoir Foncier accompagne propriétaires et acquéreurs dans le courtage et l’expertise de propriétés d’envergure, bâties, agricoles et forestières. Ces dix dernières années, notre activité a porté sur plus de 40 000 hectares.

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