Indexering van de Belgische huurprijzen: nieuwe regels

Bent u verhuurder en was u van plan uw huurprijzen te verhogen? De regels zijn veranderd! U moet zich nu houden aan de nieuwe berekeningsmethode, die is gebaseerd op de energieprestatie-index van uw gebouw.

De sterke stijging van de energieprijzen raakt ons allemaal. Om Belgische huurders te helpen, heeft de regering een beperking of een verbod ingevoerd op de indexering van de huurprijzen op basis van het EPC-certificaat van de woning en de regio waarin deze zich bevindt.

Wat is EPC?

Het EPC is een certificaat dat de energieprestatie van een gebouw beoordeelt. Het bevat een classificatieschaal die loopt van klasse A (zeer energiezuinig) tot klasse G (zeer energieverslindend).

De deskundige die u het EPC-certificaat verstrekt, hanteert een berekeningsmethode waarbij rekening wordt gehouden met verschillende criteria om de classificatie-index te bepalen:

• De oppervlakte en het volume van het gebouw
• De mate van thermische isolatie
• De aanwezigheid van zonnepanelen of zonneboilers
• Soorten chassis
• Het primaire energieverbruik voor verwarming
• De aanwezigheid van een systeem voor de opwekking van hernieuwbare energie
• …

Wat zijn de nieuwe voorwaarden voor de indexering van een huurprijs?

De indexering van de huurprijzen in het Waalse Gewest

In het Waalse Gewest zullen deze maatregelen vanaf 1 november 2022 van kracht zijn. De beperking van de indexering van de huurprijzen is als volgt vastgesteld:

• Voor Waalse woningen met een EPC-certificaat A, B of C geldt dat de maatregelen niet op hen van toepassing zijn.
• Voor Waalse woningen met een EPC-certificaat van klasse D: de indexering wordt beperkt tot maximaal 75%.
• Voor Waalse woningen met een EPC-certificaat van klasse E: de indexering wordt beperkt tot maximaal 50%.
• Voor Waalse woningen met een EPC van klasse F en G geldt een verbod op elke vorm van indexering.
• Voor Waalse woningen zonder EPC geldt een verbod op elke vorm van indexering.

Deze maatregel heeft geen terugwerkende kracht en is dus niet van toepassing op indexeringen die sinds 1 januari 2022 zijn aangevraagd.

De indexering van de huurprijzen in het Brussels Gewest

In Brussel is het besluit al van kracht sinds de publicatie ervan, dat wil zeggen sinds 14 oktober, en dit voor een periode van 12 maanden. De beperking van de indexering van de huurprijzen is als volgt vastgesteld:

• Voor Brusselse woningen met een EPC van klasse A, B, C of D geldt dat deze kunnen worden geïndexeerd volgens de voorwaarden van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.
• Voor Brusselse woningen met een EPC-certificaat E geldt dat de huurprijs kan worden geïndexeerd overeenkomstig de voorwaarden van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, tot maximaal 50 % van de toegestane indexering.
• Voor Brusselse woningen met een EPC van klasse F en G geldt dat ze niet geïndexeerd kunnen worden.
• Voor Brusselse woningen zonder EPC geldt een verbod op elke vorm van indexering.

De verordening voorziet echter in twee voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat een huurprijs kan worden geïndexeerd:

1. De verhuurder moet zijn huurovereenkomst hebben geregistreerd (overeenkomstig artikel 227 van de Woningwet).
2. De verhuurder moet de huurder een EPC-certificaat van de te verhuren woning hebben verstrekt (overeenkomstig artikel 217 van het Woningwetboek).

De indexering van de huurprijzen in het Vlaamse Gewest

De maatregelen die in Vlaanderen zijn genomen, komen sterk overeen met die in Wallonië en Brussel.

Er zijn nog andere punten waarmee rekening moet worden gehouden. Zo gelden deze maatregelen bijvoorbeeld alleen voor huurovereenkomsten waarvan de datum later valt dan de datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet: dus na 14 oktober voor Brussel, en na 1 november voor Wallonië.

Volgens gegevens uit een rapport uit 2021, gepubliceerd door het CEHD, zullen bijna 75% huishoudens in Wallonië profiteren van een indexeringslimiet voor de huurprijzen. Daarnaast is het belangrijk te weten dat meer dan 30% van hen in woningen wonen waarvan het EPC-certificaat de energieklasse F of G heeft.