Nieuw EPC in Wallonië: wat verandert er bij de aan- of verkoop van een eigendom?

Wat er concreet verandert in het Waalse EPC

De hervorming heeft betrekking op de inhoud en de vorm van het document, niet op het principe zelf. Het certificaat wordt nog steeds opgesteld door een erkende certificeerder en blijft verplicht voordat een woning te koop of te huur wordt aangeboden.

Een indicatief renovatieplan om het A-label te behalen

Dat is de belangrijkste vernieuwing. Het certificaat geeft nu een overzicht van de belangrijkste mogelijke energiebesparende maatregelen, de volgorde waarin deze zouden kunnen worden uitgevoerd en hun verwachte invloed op het label. Een pand met energielabel E is dus niet langer louter een letter: de koper ziet in één oogopslag welke onderdelen (dak, muren, ramen, vloeren, technische installaties) het zwaarst wegen in het resultaat. De Unie van Steden en Gemeenten van Wallonië gaat in haar analyse dieper in op de inhoud van deze nieuwe versie.

Een kostenraming, maar niet voor alle goederen

Voor bepaalde categorieën gebouwen gaat het traject gepaard met een indicatieve schatting van de kosten van de werkzaamheden, in de vorm van kostenbandbreedtes. Voor een eengezinswoning heeft de analyse betrekking op het gehele gebouw. Voor een appartement of een woning die is aangesloten op collectieve voorzieningen, bevat het certificaat geen kostenraming, aangezien een deel van de werkzaamheden afhankelijk is van beslissingen die op het niveau van de mede-eigendom worden genomen.

Zonne-energie: twee keurmerken in plaats van één

Het certificaat maakt voortaan onderscheid tussen het daadwerkelijke energielabel van de woning en het label dat deze zou krijgen als er geen rekening zou worden gehouden met de opwekking van hernieuwbare elektriciteit. Dit geeft een eerlijker beeld: het scheidt de intrinsieke prestaties van het gebouw van de bijdrage van de zonnepanelen. Het document vermeldt ook het aandeel ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie en de CO₂-uitstoot die verband houdt met het gebruik van de woning.

Wat er voor verkopers niet verandert

Belangrijk punt, dat vaak verkeerd wordt begrepen: deze nieuwe versie brengt geen wijzigingen aan in de geldende regels. Geldige certificaten blijven geldig tot hun wettelijke vervaldatum. De verplichtingen met betrekking tot de verkoop en verhuur, evenals de informatie die in vastgoedadvertenties moet worden vermeld, blijven ongewijzigd.

Met andere woorden: het is niet nodig om een certificaat dat nog geldig is opnieuw te laten opstellen. Moet u daarentegen een certificaat opstellen voor een aanstaande verkoop, dan ontvangt u automatisch het nieuwe formaat, met de aanvullende informatie die daarin is opgenomen.

Verkopers: houd rekening met de inhoud van het nieuwe certificaat

Het renovatieproces zet een abstract cijfer om in een duidelijk overzicht van de uit te voeren werkzaamheden. Voor de goed voorbereide verkoper is dit een kans, maar voor degene die zijn certificaat pas op de dag van het eerste bezichtigingsbezoek te zien krijgt, vormt het een risico bij de onderhandelingen.

Een pand met karakter koopt u niet vanwege het label, en wie dit soort erfgoed koopt, houdt altijd al rekening met een deel renovatiewerkzaamheden in zijn project. Maar het gesprek verschuift. Een renovatieproject dat tienduizenden euro's aan werkzaamheden met zich meebrengt, zonder dat iemand dit in perspectief plaatst, weegt zwaar tijdens een bezichtiging. Een onderbouwde toelichting op het document is beter dan een simpel «het is oud, dat is normaal».

Renoveren voordat u verkoopt, of verkopen zoals het is?

Er is geen eenduidig antwoord. Sommige renovaties verbeteren de kwaliteit van het pand tegen een beperkte investering en worden via de verkoopprijs terugverdiend. Andere, ingrijpendere renovaties zijn zelden rendabel voor een verkoper en zijn vooral interessant voor de koper, die ze in zijn eigen project en financieringsplan zal opnemen. De afweging hangt af van het onroerend goed, het profiel van de beoogde koper en de toestand van de lokale markt.

Dat is precies het soort analyse dat wij uitvoeren tijdens een taxatie voorafgaand aan de verkoop. Ons uitgangspunt is altijd hetzelfde gebleven: een eerlijke taxatie in plaats van een te hoge waarde. Een te hoge prijs die tijdens bezichtigingen door het taxatierapport wordt tegengesproken, kost maanden aan verkoopinspanningen en leidt uiteindelijk tot een grotere prijsdaling dan we juist wilden voorkomen.

Kopers: een handig hulpmiddel, mits u het goed doorleest

Voor een potentiële koper geeft het nieuwe certificaat eindelijk antwoord op de vraag die steevast volgde op de aankondiging van het keurmerk: wat houdt dit concreet in?

Een uitgangspunt, geen offerte

Het renovatieplan en de kostenramingen worden automatisch gegenereerd door de certificeringssoftware, op basis van de kenmerken die tijdens het bezoek zijn vastgesteld. Ze bieden een gestandaardiseerd overzicht dat geen rekening houdt met uw technische keuzes, de specifieke kenmerken van het pand of uw project. Zoals de notarissen in België benadrukken, vervangt dit document noch een technisch onderzoek, noch een offerte van een aannemer. De Woningaudit blijft het referentie-instrument voor een gepersonaliseerde analyse.

Renovatie meenemen in de onderhandelingen

Een gedetailleerd renovatieplan biedt een objectief kader voor de prijsbespreking. Het maakt het ook mogelijk prioriteiten te stellen: sommige werkzaamheden verbeteren het onmiddellijke comfort, andere het energielabel en weer andere de verkoopwaarde. Deze drie aspecten vallen niet altijd samen.

Een van de vele elementen in een transactie

Het EPC geeft inzicht in één aspect van het onroerend goed. Het zegt niets over stedenbouw, erfdienstbaarheden, de bewoningsstatus of het waardevermeerderingspotentieel, die bij een vastgoedtransactie eveneens een belangrijke rol spelen. Bij landelijke en karakteristieke panden komen deze elementen samen en vereisen ze een totaalbeeld.

Al 100 jaar begeleidt Comptoir Foncier eigenaren en kopers bij de bemiddeling en taxatie van grootschalige, gebouwen, landbouwgronden en bossen. De afgelopen tien jaar hebben wij meer dan 40.000 hectare aan grond in onze portefeuille gehad.

Wilt u verkopen? Laat uw eigendom dan door onze specialisten taxeren voordat u deze op de markt brengt, en ontvang een onderbouwde schatting, inclusief EPC-certificaat.